2023年

　
こんにちは。
アイワークスの稲葉です。
　
「初めての家づくり」で損をしないために必要な知識についてお伝えしていきます。
それでは、今回からは家づくりにかかる全体の費用を細分化してお伝えしていきますね！

まず、第6回でお伝えすることは「諸経費」について詳しく解説します(^^)
　

　
　
まず、そもそも家づくりにおいて諸経費とは何を指すのか。
簡単に3つに分けることが出来ます。

諸経費とは...
①住宅ローンを借りる時に銀行に支払う経費
②火災保険・地震保険料
③登記費用

上記３つについて、細かく解説していきます。
　
　

①銀行に支払わなければいけない経費
住宅ローン商品によってかかる経費は異なります。
例えば、固定金利選択型の住宅ローンであれば下記費用がかかることが一般的です。

固定金利選択型
・印紙代
・事務手数料
・保証料
　
しかし、フラット35のような固定金利にはまた違う費用がかかります。
　
フラット35
・保証料は不要
・融資手数料
・印紙代
・団体信用生命保険料
・つなぎ融資手数料
・つなぎ融資金利、

同じ固定金利選択型の住宅ローンだったとしても、銀行や借入れする人によって条件が異なります。
フラット35のつなぎ融資にかかる手数料や金利は、土地を自己資金で買うのかそうじゃないのか？によっても異なります。
　

一般的に、これらの経費は、

・固定金利選択型の住宅ローンは安い
・固定の住宅ローンは高い

という特徴があります。
金利に加えこれらの経費まで安いという理由から安易に固定金利選択型ローンを選んでしまう方が多いので、注意が必要です。
　
　
②-1 火災保険

火災保険については、損害保険会社によって違いがあります。
そこで、今回は火災保険を選ぶ上で最低限の知識をお伝えしていきます。

保険適用範囲の選択
・建物のみ
・建物＋家財
※『家財』とは、テレビやソファなどを指します。

もちろん、保証範囲によって支払う費用も異なります。
建物＋家財になると金額は上がります。

また、火災だけではなく『水災』による被害にも対応可能なプランもあります。

そうなれば費用はもちろん上がってしまうのですが、少し土地が低いなと感じている方だけじゃなく、心配がない地域に住まわれる場合でも、多少費用をかけてでも水災には対応しておくほうが無難かもしれませんね。

また、火災保険の価格は『建物の構造』によっても違ってきます。

木造住宅における耐火・非耐火構造
建物の構造は『耐火（T構造）』と『非耐火（H構造）』の2つに分類されます。

『省令準耐火構造』という構造が木造住宅では耐火構造（T構造）にあたります。
そして、耐火なのか非耐火なのかで、火災保険の価格はなんと60％近くも変わってしまいます。
　
　
< 例 >
火災保険は10年間までは一括払いをすることが可能。

2000万円の建物で耐火と非耐火、
10年分を一括支払いの総額で比較すると下記です。

耐火構造　：約15万円
非耐火構造：約35万円

その差なんと約20万円。
しかも10年間のみの話の為、それ以上の差額になります。
　
　
住宅会社でプランをしてもらう際には、その会社の建物の基本構造が、耐火なのか非耐火なのかを確認する必要があります。
また、建物について希望するポイントを叶えると、耐火基準から外れることもあります。
その点も住宅会社に確認しつつプランを練ることが必要です。
　
　
②-2 地震保険
ここでは地震保険に関する5つのポイントをご紹介します。

POINT 1.
どこの保険会社で加入しても条件が同じ

POINT 2.
火災保険に入らなければ、地震保険単体では入れない

POINT 3.
最長で5年なので、5年ごとに更新しなければいけない（1年ごとの更新も可）

POINT 4.
火災保険同様、耐火構造なのか非耐火構造なのかで保険料が60％近く変わってくる

POINT 5.
最大で建物の価格の半分までしか補償してくれない

つまり、もし地震が起こり全壊したとしても、家を2000万円で建てたとしたら1000万円までしか保険はおりません。

地震保険さえかけていれば、地震が起こった時に建替えが出来るわけではありません。
地震保険は、当面の生活資金のための保険だという風に認識していただいていた方がいいでしょう。

③ 登記費用

登記に関しては、もし現金で家を建てる予定ならば、その多くを省略することが出来ます。
しかし、住宅ローンを利用するなら、銀行が住宅ローンの借主様の土地や建物を担保として設定する為、登記費用が必要になってきます。

土地から買って家づくりをするのか、建替えなのか。
目的に応じて、登記の種類は違います。

特に知っておきたい登記は下記6種類です。

①所有権移転登記
土地を買った時に名義を売主から買主に移すための登記
（土地から買って家づくりをする方は必要）

②建物表示登記
新築したときに構造や面積、敷地との関係を示す登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）

③建物保存登記
新築した家が自分の持ち物であるということを第三者に示すためする登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）

④抵当権設定登記
融資した銀行が土地や家を担保に入れたことを第三者に示すための登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）

⑤建物滅失登記
建替えするにあたり、もともと建っていた家を取り壊したことを証明するための登記
（古い家を取り壊して家を建てる方は必要）

⑥土地地目変更登記
畑や田んぼなどの農地であったり、雑種地といった宅地以外の土地を宅地に変更するための登記
（宅地以外の地目の土地の上に家を建てる全ての方に必要）

　
　

いかがでしたか？
諸経費について細かくお伝えしました。

全体予算から、これらの諸経費に加え、家具や家電、地盤改良費用、引越代といったその他諸々の経費を差し引いていただければ、土地や家に掛けられる予算がより明確に出てくることになります。

次回からはいよいよ『土地探し』について詳しくお伝えしていきたいと思います！
お楽しみに♪

こんにちは。
アイ・ワークスの稲葉です。
　
「初めての家づくり」で損をしないために必要な知識についてお伝えしていきます。

今回は資金計画のやり方について。

家づくりにおいてもっとも大切なこと
それは、一番最初に資金計画を行うことです。
　
　
土地決め
住宅会社選び
間取りやプラン設計

など家づくりにはやるべき事が盛りだくさん。
　

多くの住宅会社は、土地や間取りが決まり、最後に見積りと同時に資金計画書という手順で提案するのではないでしょうか。

しかし、このタイミングで資金計画を行うのでは意味がありません。
　
　
　
マイホームにおいて資金計画の正しい目的
それは支払い可能な金額の大枠を決めること。

「その家がいくらかかるのか」を知るためではないのです。
　
　

　
　
正しい順序は

①最大借入可能額を調べる
②支払っていける金額（全体予算）を決める
②諸費用を把握する

そして最後に、
土地や建物にそれぞれ、どれくらい予算を振り分けるのか計画を立てる
　
　
大枠を決める事が目的である為、家づくりの最初にしなければ意味がありません。
家づくりは、資金計画から始めることで後悔しないものになります。
　
　
　
資金計画で最初に行う「最大借入可能額を決める」にあたり重要なのは住宅ローン選び。
　
　
　

では、住宅ローンについて一緒に考えてみましょう。
　
　

　　
『住宅ローン』で借り入れする金額を決める際、

(1)金利タイプ
(2)返済期間
(3)月々返済額

この３つをもとに決めていきます。

(1)～(3)を元にどうやって住宅ローン商品を選ぶのか。
これから一つずつご説明します。
　　
　
(1)金利タイプ
金利タイプは3種類あります。

①変動金利
②固定金利選択型金利
③固定金利

詳しくは前回（第4回）で説明しています。
こちらからご確認ください。
　
　
(2)返済期間

一般的には、返済期間の最長は35年。
※フラット50という返済期間50年まで可能な商品もありますが、ここでは割愛します）

返済期間については自分で自由に決めることが可能です。

返済期間は5年単位でしか決められないという勘違いされている方多いですが、年単位で自由に選ぶことが可能です。

またフラット35について、35年間返済に時間をかけなくてはならない
と思い込んでいる方がけっこういらっしゃいます。
この誤解についても、決してそんなことありませんので、安心していただければと思います。
　
　
(3)月々の返済額

毎月いくらぐらいなら返済可能でしょうか。

1．今の家賃で払っている金額ぐらい？
2．家賃に１万円足したぐらい？
3．家賃に２万円足したぐらい？
4．せっかく一生に一回の家を建てるのだからそれ以上？

この金額については、価値観によるものなので、正解があるわけではありません。
何を基準に決めるかが大切になります。

　
あなたが、現在賃貸アパートやマンションにお住まいなら、

『家賃』＋『光熱費（ガス・電気・水道代）』

が、居住費としてかかっていますよね。

　
家を建てるとなると、この『家賃』が『住宅ローン』に変わり、さらに『固定資産税』を支払わなければなりません。

また、家の面積が増える分、もしかしたら光熱費も上がるかもしれません
20年後、30年後の『修繕』に備え、積立ても必要です。

そうなれば、今までよりもお金がかかってしまうということになりますよね。
　
　
その為、最初に『資金計画』をしつつ、併わせて『保険』を見直すことがベストです。

住宅ローンを借りると、団体信用生命保険と言う生命保険に加入することになります。

そうなれば、ローンを組んだ方に、もしものことが合った場合、住宅ローンがその保険金で相殺されることになります。
　
　
その為保険の内容が重複してしまうところが出てくる可能性が高いのです。

　
家を建てる機会に、一度現在お入りの保険を見直してみることも大切なんですよね。
無駄に保障ばかり増やして、保険にお金をかけ過ぎてしまっている方も決して少なくないのです。
　
　
保険を1〜2万円削ることが出来れば、浮いた分の費用で固定資産税や修繕費用の積立てが可能となります。
保険の見直しもぜひ前向きに考えつつ、返済金額を算出していただければと思います。
　

住宅ローンは、上記の3点について計画を練って選択をすべきです。

最初に逆算された借入金額に、負担出来る自己資金を加算した合計金額が、ベストな全体予算です。
　

では次回からは、その全体予算を細分化していきますね。
まずは土地と家以外にかかる費用の中の、諸経費について詳しくお伝えしたいと思います。

お楽しみに♪